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Loi Pinel ou LMNP : quel est le meilleur placement immobilier pour défiscaliser ?
Habitat & immobilier

Loi Pinel ou LMNP : quel est le meilleur placement immobilier pour défiscaliser ?

Plusieurs types d’investissements immobiliers existent pour construire un patrimoine durable et réduire ses impôts. Parmi eux, la loi Pinel, qui remplace la défiscalisation Duflot depuis le 1er septembre 2014, et la location meublée non professionnelle. Zoom sur les différences et les avantages de ces deux dispositifs.

Le dispositif Pinel

Contre l’achat et la location d’un logement neuf, l’investisseur bénéficie d’une réduction fiscale, qui varie en fonction de la durée de l’engagement et du prix d’achat. Ainsi, une location de :

  • 6 ans donne droit à 12 % de réduction fiscale
  • 9 ans donne droit à 18 % de réduction fiscale
  • 12 ans donne droit à 21 % de réduction fiscale

Ainsi, pour un achat d’une valeur de 300 000 €, mis en location pendant 12 ans, l’investisseur bénéficiera d’une réduction totale de 63 000 €, à répartir sur toute la période, soit 5 250 € à soustraire de son impôt sur le revenu, tous les ans.

La réduction d’impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Le dispositif a été en effet été prolongé d’une année, conformément à l’annonce du Président de la République dans son discours du 8 avril 2016.

Rappelons que le dispositif d’investissement locatif dit Pinel a été introduit par l’article 5 de la loi de finances pour 2015. Il reprend les principales règles du dispositif Duflot, mais y injecte davantage de souplesse.

Il est en effet possible pour l’investisseur de choisir la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans) et, grande nouveauté, de le louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour bénéficier de revenus complémentaires peu imposés, la location meublée peut être une bonne solution.

Par logement meublé, on entend selon la définition de l’ANIL : « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Les investisseurs à la recherche d’un cadre plus souple que celui du dispositif Pinel trouveront ici leur compte : pas d’obligation quant à la durée de l’engagement locatif, pas de zones géographiques à respecter…

La condition pour prétendre au statut de LMNP : tirer des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € TTC / an ou que ces revenus ne couvrent pas les 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

« Fiscalement, il ne s’agit pas de réduction d’impôt à proprement parler. »

Lorsque les revenus locatifs du loueur en LMNP sont inférieurs à 32 900 € par an, il est possible de bénéficier du régime « micro-BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50 % des recettes.

L’investisseur peut déduire ses charges, dont certains travaux de rénovation, ainsi que les taxes et les taux d’intérêts de son prêt bancaire.

Le propriétaire a toutefois la possibilité de choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Attention cependant car cette décision est irrévocable pendant trois ans…

Ajoutons que l’amendement Censi-Bouvard permet aux propriétaires d’un lot meublé au sein d’une résidence de services (EHPAD, résidences universitaires ou de tourisme) d’être exonérés de la TVA sur leur acquisition immobilière.