Investir dans l’immobilier locatif présuppose d’avoir la capacité de se projeter dans un investissement à long terme. Afin de bénéficier des déductions fiscales prévues par certains dispositifs, il faut en effet conserver le bien un certain nombre d’années au risque de devoir payer des impôts conséquents. Avec un marché qui fluctue et des objectifs qui peuvent évoluer au fil des années, nous allons voir à quel moment il peut être judicieux de se séparer d’un investissement locatif et ce que l’on peut espérer lors de la revente du bien.
L’investissement locatif pour diversifier son patrimoine
Pour ceux qui cherchent à diversifier leur patrimoine, l’investissement locatif peut être une option envisageable. Cet investissement consiste à acheter un bien et le mettre à la location, ce qui permet de percevoir des revenus supplémentaires.
L’un des principaux attraits d’un tel investissement est qu’il peut donner lieu à des avantages fiscaux permettant de réduire vos impôts, grâce à un certain nombre de dispositifs légaux.
L’investissement locatif apparaît donc comme un moyen de se créer un patrimoine qui sera financé à crédit et remboursé par la location tout en profitant d’un système de défiscalisation.
S’il présente certains avantages, l’investissement locatif doit aussi être anticipé. C’est un placement qui va immobiliser vos fonds un certain nombre d’années.
Il est donc déconseillé de placer toute son épargne disponible dans un tel projet, qui offre aussi une source d’incertitude, à savoir les conditions de revente du bien.
Les dispositifs de défiscalisation
Parmi les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par l’État, la loi Pinel est le plus connu et permet de réduire de ses impôts une partie du prix du logement.
Elle concerne les opérations immobilières réalisées entre septembre 2014 et décembre 2021. Avant cette date, le loi Duflot (de janvier 2013 à août 2014) prévaut.
On rappelle que le dispositif est encadré. Il ne concerne que les logements éligibles au système (logements neufs, en construction ou réhabilités) situés dans certaines zones géographiques où l’offre de logements locatifs est faible.
Vous avez aussi l’obligation de louer votre bien à un locataire dont le revenu fiscal ne doit pas dépasser certains seuils.
La réduction d’impôts dont vous pourrez bénéficier va être fonction de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer le logement :
- 12 % pour une période de 6 ans,
- 18 % pour une période de 9 ans,
- 21 % pour une période de 12 ans.
La réduction d’impôt est plafonnée selon deux critères, qui sont un investissement de 300 000 euros et un prix au mètre carré de 5 500 euros maximum. Les réductions d’impôts peuvent donc atteindre 63 000 euros.
Pour une opération réussie, voir au-delà de la fiscalité
Il est évidemment possible de vendre son bien avant le terme des 6 ans, mais alors vous perdez tous les avantages fiscaux et revenez aux barèmes classiques d’imposition sur les revenus immobiliers.
Si vous investissez via un dispositif de défiscalisation (voir aussi la loi Censier Bouvard ou la loi Malraux pour les immeubles situés sur un Site Patrimonial Remarquable), il est donc nécessaire de se conformer aux délais de vente. Sans cela, votre investissement risque d’être à perte.
L’autre problème du dispositif Pinel est qu’il s’adresse à des constructions neuves qui ne sont pas toujours de la meilleure qualité. Alors, certes, le prix d’achat est assez bas (tout comme les revenus perçus), vous profitez d’un avantage fiscal, mais rien ne garantit de faire une plus-value à la revente.
Pensez que la personne qui rachètera le bien n’aura, elle, aucun avantage fiscal. Elle comparera donc votre bien au marché immobilier de la région, ce qui pourrait affecter le prix en raison de la qualité du bien.
Il faut donc comparer les avantages fiscaux obtenus par rapport aux montants des charges, des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière… sans oublier de tenir compte de votre niveau d’imposition et du marché immobilier local afin de revendre le bien au bon moment.
