Il n’est pas évident pour un particulier d’avoir accès à tout un pan de l’immobilier, qui pourtant connaît des hausses de prix attractives : l’immobilier de bureaux. Pour ne pas passer à côté des opportunités qu’offre ce secteur, il est possible de se tourner vers un investissement immobilier indirect. D’autant plus qu’il existe une forme d’investissement intéressante, mais encore largement méconnue : l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier).
Le fonctionnement des OPCI rappelle celui des SCPI, c’est-à-dire que l’on parle ici de « pierre-papier » : on ne détient pas d’immeuble en propre, mais des parts dans un fonds chargé d’investir dans un parc immobilier locatif.
Avec les OPCI, vous avez l’occasion d’investir dans un parc majoritairement composé de bureaux.
Les loyers générés par ces locations (une fois les frais de gestion déduits) sont redistribués aux investisseurs selon les parts détenues. Les rendements sont intéressants, mais surtout, les OPCI ont un mode de fonctionnement particulier qui apporte une sécurité supplémentaire à un investisseur particulier.
OPCI : une affaire de liquidité
Le produit phare de l’investissement dans la pierre-papier a longtemps été la SCPI (société civile de placement immobilier), mais depuis la fin des années 2000, il faut donc aussi compter sur les OPCI.
Ils permettent de conserver une certaine liquidité, ce qui les différencie des SCPI. C’est en partie pour cela qu’ils ont été créés, afin d’encourager l’investissement de particuliers.
Un OPCI est en effet tenu d’investir entre 60 % et 90 % de ses actifs dans l’immobilier, mais il doit à tout moment disposer d’au moins 10 % de ses actifs en liquidités.
Concrètement, cela permet à l’investisseur de rapidement pouvoir récupérer son argent : ses parts peuvent être revendues n’importe quand et la société a l’obligation de les racheter.
Par ailleurs, l’OPCI a la possibilité d’investir dans des valeurs mobilières à hauteur de 30 % maximum, ce qui renforce la liquidité mais peut aussi exposer à un risque de volatilité.
Les valeurs mobilières sont en effet des obligations ou des actions, dont les cours peuvent varier. Cela peut jouer sur le rendement de l’OPCI.
Cette volatilité est la contrepartie qu’il faut accepter pour bénéficier du confort et de la sécurité de pouvoir sortir facilement du fonds.
En 2016, la capitalisation des OPCI atteignait 8,7 milliards d’euros en moins de dix ans d’existence et celle des SCPI, disponibles depuis les années 1960, 43,5 milliards. Un résultat dû notamment à la hausse de la souscription de ce produit dans le cadre d’une assurance-vie.
Un investissement accessible et à long terme
L’immobilier indirect permet d’élargir son patrimoine et de le diversifier. L’avantage de ce montage est de pouvoir investir dans des biens qui sont généralement inaccessibles pour un investisseur privé.
Pour beaucoup de OPCI, le montant minimum de souscription est de 100 euros seulement.
Un autre avantage est que l’on peut acheter des parts en permanence, alors que ce n’est pas le cas avec une SCPI, où il faut attendre que de nouvelles parts se retrouvent sur le marché.
Miser sur un OPCI, c’est avoir accès à un parc immobilier diversifié et vaste. Cela a pour effet de réduire les risques, en les mutualisant.
Être tenté par un investissement dans un OPCI, c’est aussi avoir un horizon d’investissement de moyen ou long terme. La durée minimum d’investissement conseillée est ainsi de 8 ans.
Les frais de souscription varient selon les OPCI, ils peuvent s’élever jusqu’à 8 %, quant aux frais de gestion, ils sont souvent aux alentours de 2 % par an.
À quel rendement s’attendre avec une OPCI ?
A cause de sa nécessité de détenir des liquidités, le rendement d’une OPCI est souvent inférieur à celui d’une SCPI.
La moyenne de rendement des SCPI pour 2016 était de 4,63 %, pour les OPCI, qui ne sont encore qu’une douzaine, le taux de rendement était variable.
Certains étaient négatifs (- 1,25 % pour LFP Opsis Patrimoine), d’autres étaient très élevés (5,86 % pour Swiss Life Dynapierre), mais le taux moyen se situait autour de 2,50 %.
Certes, le rendement est plus modeste, mais il faut aussi tenir compte des actifs mobiliers de l’OPCI : sur le long terme, l’objectif (non garanti bien entendu) est qu’ils dégagent des plus-values importantes.
Enfin, en ce qui concerne la fiscalité, elle varie selon la forme juridique de l’OPCI. Il peut s’agir d’une Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) ou d’un Fonds de placement immobilier (FPI).
À savoir : à l’inverse d’un FPI, une SPPICAV peut détenir dans son actif des parts de sociétés foncières cotées, mais la part des sociétés non cotées doit représenter au moins 51 % de l’actif.
Les dividendes générés par une SPPICAV sont soumis à la fiscalité des revenus mobiliers, tandis que pour un FPI, la fiscalité appliquée est celle des revenus fonciers.
La Pierre-Papier c’est quoi ?
La Pierre-Papier désigne l’ensemble des placements financiers réalisés dans l’immobilier, sans avoir besoin pour un particulier, d’investir personnellement dans un bien immobilier ou d’avoir à gérer sa location pour en tirer un bénéfice financier. La Pierre-Papier permet de faire des investissements sécurisés et d’en tirer de bons rendement sans toutefois avoir à s’occuper au quotidien du patrimoine immobilier (travaux, location, démarches administratives, perception des loyers, etc.).
La pierre-papier comprend plusieurs dispositifs financiers donc les plus importants sont les suivants :
- L’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) : c’est une société immobilière proposée par les assureurs, les banques et certaines sociétés de gestion de placement immobilier. Elle propose aux différents investisseurs qui la composent d’investir dans l’immobilier ou dans des actifs financiers telles que les actions et les obligations. Tableau OPCI pour plus de détails.
- La SCPI (société civile de placement immobilier) : c’est un dispositif qui consiste à utiliser l’argent des investisseurs pour investir dans des immeubles. Par la suite, après déduction des frais liées à la gestion du parc immobilier (travaux de rénovation, taxes, assurances, etc.), les bénéfices financiers sont reversés aux investisseurs selon les parts détenues par chacun.
- La SCI (société civile immobilière) : c’est une structure juridique comprenant deux personnes à minima (associés), donc le but est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
- Le FPCI (fond professionnel de capital d’investissement): Il est destiné à un public restreint (professionnels ou particuliers) et ne fait pas l’objet de publicité.
